Asas Pinjaman Rumah di Malaysia
Pembelian rumah adalah antara keputusan kewangan terbesar bagi rakyat Malaysia. Pinjaman perumahan atau housing loan ialah pembiayaan yang ditawarkan bank atau institusi kewangan untuk membantu individu membeli hartanah impian mereka. Proses ini melibatkan kelulusan bank, penilaian harga rumah, dan beberapa kos sampingan yang perlu difahami sebelum membuat keputusan membeli.
Di Malaysia, tempoh pinjaman biasanya antara 30 hingga 35 tahun, bergantung kepada umur pemohon. Bank akan menilai kelayakan anda berdasarkan pendapatan, komitmen sedia ada, serta sejarah kredit anda.
Fokus: Pembeli Rumah di Miri, Sarawak
Miri merupakan bandar kedua terbesar di Sarawak dengan pertumbuhan hartanah yang pesat. Pembeli rumah di Miri perlu mempertimbangkan beberapa aspek khas seperti penawaran jenis rumah, harga pasaran, serta pilihan pinjaman yang mungkin sedikit berbeza berbanding di Semenanjung Malaysia.
Bank-bank tempatan dan institusi kewangan di Miri juga menawarkan pelbagai pilihan pinjaman dengan margin pembiayaan yang kompetitif. Namun, terdapat beberapa keperluan dan proses yang harus dipatuhi bagi memastikan permohonan anda berjalan lancar.
Kelayakan Gaji untuk Pinjaman Rumah
Bank akan menilai kelayakan gaji anda sebelum meluluskan pinjaman perumahan. Secara am, bank menetapkan bahawa jumlah komitmen bulanan tidak boleh melebihi 60% daripada pendapatan kasar pemohon (Debt Service Ratio – DSR). Walaupun ada bank yang membenarkan sehingga 70% DSR, ia bergantung kepada dasar dalaman bank tersebut.
Pendapatan bulanan yang stabil dan penyata gaji sekurang-kurangnya tiga bulan amat penting. Untuk pekerja sendiri atau bergaji hari, bukti pendapatan melalui rekod bank atau penyata cukai juga diperlukan.
Komitmen Hutang
Komitmen hutang merangkumi semua bayaran bulanan seperti pinjaman kereta, kad kredit, PTPTN, dan pinjaman peribadi. Bank akan mengambil kira jumlah ini bagi memastikan anda mampu membayar ansuran rumah tanpa membebankan kewangan anda.
Pengurusan hutang yang baik akan meningkatkan peluang permohonan anda untuk lulus. Jika mempunyai banyak komitmen, pertimbangkan untuk menyelesaikan beberapa hutang terlebih dahulu sebelum memohon pinjaman rumah.
CCRIS, CTOS & Sejarah Kredit
CCRIS (Central Credit Reference Information System)
CCRIS menyimpan rekod semua pinjaman dan pembayaran anda dengan institusi kewangan di Malaysia. Bank akan meneliti rekod CCRIS anda untuk menilai disiplin pembayaran pinjaman sebelum ini.
CTOS
CTOS pula adalah laporan kredit persendirian yang menjejak maklumat kewangan, saman, kebankrapan, dan sejarah pembayaran dari pelbagai sumber. Rekod negatif dalam CTOS boleh menjejaskan peluang lulus pinjaman.
Pastikan tiada tunggakan atau bayaran lewat pada rekod anda sebelum membuat permohonan. Bayaran tertunggak atau akaun yang telah ditutup kerana bermasalah adalah antara sebab utama permohonan ditolak.
Margin Pembiayaan
Margin pembiayaan atau Loan-to-Value (LTV) ratio ialah peratusan harga rumah yang boleh dibiayai oleh bank. Secara am, bank menawarkan sehingga 90% margin pembiayaan untuk pembeli rumah pertama. Untuk pembelian rumah kedua dan seterusnya, margin mungkin hanya 70%–80%.
Untuk pembeli di Miri, margin pembiayaan juga dipengaruhi oleh nilai hartanah, pendapatan, dan polisi bank di Sarawak. Perlu diingat, baki selebihnya perlu dibayar sebagai deposit menggunakan wang sendiri.
Kos Guaman & Duti Setem
Selain deposit, pembeli perlu bersedia untuk membayar kos guaman dan duti setem berkaitan pembelian rumah dan pinjaman.
- Kos guaman: Bayaran kepada peguam untuk urusan dokumentasi jual beli dan pinjaman. Kos sekitar 1%–2% daripada harga rumah.
- Duti setem pindah milik: Caj kerajaan untuk memindah hak milik rumah, biasanya 1%–3% berdasarkan harga rumah.
- Duti setem perjanjian pinjaman: Biasanya 0.5% daripada jumlah pinjaman.
Untuk pembeli rumah pertama, terdapat pengecualian atau diskaun duti setem tertentu yang boleh dimanfaatkan mengikut bajet kerajaan semasa.
Perbandingan: Pinjaman Bank vs LPPSA
Untuk kakitangan kerajaan di Miri, pilihan pinjaman perumahan dari LPPSA (Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam) adalah alternatif terbaik kepada pinjaman bank komersial.
| Perkara | Pinjaman Bank | Pinjaman LPPSA |
|---|---|---|
| Kadar Faedah / Keuntungan | 3.5%–4.5% (terapung) | 4% tetap |
| Tempoh Pinjaman | Sehingga 35 tahun | Sehingga umur 90 tahun |
| Pembiayaan Kos Guaman | Standard | Boleh dimasukkan dalam pinjaman |
| Kelayakan | Terbuka kepada semua | Kakitangan kerajaan tetap sahaja |
Pemilihan antara LPPSA dan bank komersial perlu meneliti jenis pekerjaan, kadar faedah, dan kemudahan bayaran bulanan. Ramai di Miri memilih LPPSA kerana kelayakan lebih mudah dan kos lebih rendah bagi kakitangan awam.
Sebab-Sebab Biasa Pinjaman Rumah Ditolak
- Gaji tidak mencukupi – Kadar Debt Service Ratio melebihi had bank.
- Rekod CCRIS/CTOS bermasalah – Ada bayaran tertunggak, tunggakan, atau akaun di bawah pemerhatian khas.
- Komitmen hutang terlalu tinggi – Pinjaman sedia ada seperti kereta, kad kredit, PTPTN membebankan kewangan bulanan.
- Pendapatan tidak tetap – Pendapatan tidak konsisten atau tiada dokumen sokongan yang kukuh.
- Permohonan tidak lengkap – Dokumen tidak lengkap atau maklumat diberi tidak tepat.
Elakkan kesilapan ini dengan memeriksa terlebih dahulu semua dokumen, membayar tunggakan, dan mengurus hutang sedia ada sebelum memohon pinjaman rumah.
Langkah Mohon Pinjaman Rumah di Miri
- Kumpul dokumen penting (penyata gaji, penyata bank, EPF, salinan IC, surat tawaran kerja dan lain-lain).
- Sahkan harga rumah dan dapatkan Booking Form dari agen atau pemaju.
- Semak kelayakan pinjaman dengan bank atau pakar pinjaman hartanah.
- Hantar permohonan ke beberapa bank untuk perbandingan (interest rate dan terma).
- Bank akan menilai permohonan anda (gaji, komitmen hutang, CCRIS, CTOS).
- Setelah lulus, tandatangan Letter of Offer.
- Lantik peguam untuk mula proses guaman dan urusan pindah milik serta pinjaman.
- Selesaikan bayaran deposit, duti setem, dan kos guaman.
- Tunggu proses disbursement oleh bank sehingga selesai pemindahan hak milik.
Tips Tingkatkan Peluang Lulus Pinjaman Rumah
- Pastikan rekod CCRIS/CTOS bersih dan bebas tunggakan sekurang-kurangnya 6 bulan sebelum memohon.
- Kurangkan komitmen hutang sedia ada – Langsaikan pinjaman kecil sebelum memohon.
- Sediakan deposit lebih besar untuk mengurangkan jumlah pinjaman yang dimohon.
- Lengkap dan tepatkan semua dokumen yang diperlukan.
- Pertimbangkan untuk memohon bersama pasangan (joint application) untuk meningkatkan daya kelayakan.
“Sebelum menandatangani sebarang surat tawaran pinjaman, fahami betul-betul kemampuan kewangan sendiri dan kos tersembunyi agar tidak terbeban di kemudian hari.”
Contoh Anggaran Bayaran Bulanan vs Gaji di Miri
| Harga Rumah (RM) | Pinjaman (90%) | Tempoh (tahun) | Anggaran Bayaran Bulanan (4%) | Gaji Disyorkan (DSR 60%) |
|---|---|---|---|---|
| 300,000 | 270,000 | 30 | 1,289 | 2,150 |
| 400,000 | 360,000 | 30 | 1,719 | 2,865 |
| 500,000 | 450,000 | 30 | 2,149 | 3,580 |
*Anggaran di atas adalah untuk rujukan sahaja. Gaji yang dinyatakan minimum untuk membolehkan bank meluluskan pinjaman pada DSR 60%.
Soalan Lazim (FAQ) Berkaitan Pinjaman Rumah di Miri
-
Apakah dokumen wajib untuk memohon pinjaman rumah?
Antara dokumen utama ialah penyata gaji 3 bulan terkini, penyata bank, salinan IC, penyata EPF, surat tawaran kerja, dan dokumen berkaitan rumah yang akan dibeli.
-
Berapa margin pembiayaan untuk rumah pertama di Miri?
Kebanyakan bank menawarkan margin hingga 90% untuk rumah pertama, tertakluk kepada kelayakan pemohon dan dasar bank.
-
Adakah pinjaman LPPSA lebih mudah untuk kakitangan kerajaan di Sarawak?
Ya, pinjaman LPPSA mempunyai proses yang lebih mudah untuk kakitangan kerajaan tetap, kadar faedah tetap, dan tempoh pinjaman lebih panjang.
-
Bolehkah saya mohon pinjaman jika ada rekod PTPTN belum selesai?
Tunggakan PTPTN boleh menjejaskan kelulusan. Selesaikan tunggakan dan pastikan CCRIS bersih sebelum memohon pinjaman rumah.
-
Adakah bayaran pendahuluan (deposit) wajib dibayar?
Ya, biasanya deposit 10% daripada harga rumah perlu dibayar sebelum proses pinjaman dimulakan.
Artikel ini adalah untuk tujuan pendidikan sahaja dan bukan nasihat kewangan atau pinjaman rasmi.
🏠 Cari Hartanah di Miri
- Miri House For Sale
- Miri House For Rent
- Miri Shop For Rent
- Miri Shop For Sale
- New House For Sale In Miri
- Office Space For Sale Miri
- Miri Land For Sale
- Miri Apartment For Rent
⚠️ Penafian / Disclaimer
Artikel ini disediakan untuk tujuan maklumat dan pendidikan hartanah sahaja.
Ia tidak merupakan nasihat undang-undang, kewangan, atau pinjaman rasmi.
Maklumat berkaitan harga, kelayakan pinjaman, dan status hartanah tertakluk kepada
perubahan oleh pemilik, pemaju, atau institusi berkaitan.
Sila rujuk ejen hartanah berlesen, bank, atau peguam hartanah sebelum membuat sebarang
keputusan pembelian atau sewaan.
📈 Looking for Ways to Grow Your Savings?
After budgeting or planning your property expenses, explore smarter investing options like REITs and stocks for long-term growth.
📈 Start Trading Smarter with moomoo Malaysia →(Sponsored — Trade REITs & stocks with professional tools)
Danny H is a real estate negotiator in Miri, specializing in residential and commercial properties. He provides trusted guidance, updated listings, and professional support through MiriProperty.com.my to help clients make confident property decisions.
