Memahami Asas Pinjaman Rumah di Malaysia
Membeli rumah adalah satu keputusan kewangan yang besar, terutamanya bagi penduduk di Miri, Sarawak. Proses mendapatkan pinjaman rumah melibatkan beberapa langkah penting yang perlu difahami oleh setiap pembeli.
Bank-bank di Malaysia menyediakan pelbagai jenis pinjaman perumahan, dengan syarat kelayakan dan kadar faedah yang berbeza. Penting untuk mengetahui terma-terma asas seperti margin pembiayaan, tempoh pinjaman, dan komitmen bulanan sebelum membuat permohonan.
Keunikan Proses Pinjaman Rumah di Miri, Sarawak
Pasaran hartanah di Miri mempunyai keunikan tersendiri berbanding kawasan lain di Malaysia. Pemohon di Sarawak biasanya perlu menyediakan dokumen tambahan, seperti surat pengesahan majikan dan penyata KWSP, terutama untuk sektor swasta dan pekerja kontrak.
Kos guaman dan duti setem di Sarawak juga mungkin sedikit berbeza akibat peraturan negeri. Selain itu, anda berpeluang memohon Skim Rumah Pertamaku jika memenuhi syarat pendapatan yang ditetapkan kerajaan.
Kelayakan Gaji dan Komitmen Hutang
Kriteria Gaji untuk Mohon Pinjaman Rumah
Bank biasanya melihat jumlah pendapatan bulanan sebelum meluluskan pinjaman. Untuk rumah di Miri, gaji minimum yang biasa diperlukan adalah sekitar RM3,000 ke atas, bergantung kepada harga rumah yang ingin dibeli.
Lebih tinggi gaji anda, lebih tinggi peluang untuk mendapatkan jumlah pinjaman yang diingini.
Kiraan Komitmen Hutang (Debt Service Ratio – DSR)
Debt Service Ratio (DSR) ialah peratusan komitmen hutang berbanding pendapatan. Kebanyakan bank di Malaysia hanya membenarkan DSR maksimum sekitar 60%.
Ini bermakna, jumlah ansuran bulanan termasuk pinjaman rumah, kereta, dan kad kredit tidak boleh melebihi 60% daripada pendapatan bulanan bersih anda.
CCRIS, CTOS & Sejarah Kredit
Apa Itu CCRIS dan CTOS?
CCRIS (Central Credit Reference Information System) dan CTOS ialah sistem rujukan kredit di Malaysia. Kedua-duanya merekodkan sejarah pinjaman dan pembayaran hutang anda.
Bank akan menyemak laporan CCRIS dan CTOS sebelum meluluskan permohonan pinjaman rumah. Jika ada rekod tertunggak atau bayaran lewat, permohonan anda berisiko ditolak.
Tips Menjaga Sejarah Kredit
- Pastikan semua pinjaman dan kad kredit dibayar tepat pada masanya.
- Elakkan membuat terlalu banyak permohonan pinjaman dalam masa singkat.
- Periksa laporan CCRIS dan CTOS anda secara berkala untuk memastikan tiada kesilapan.
Margin Pembiayaan Pinjaman Rumah
Margin pembiayaan ialah peratusan jumlah pinjaman yang diluluskan berbanding nilai rumah yang dibeli. Di Malaysia, margin maksimum biasanya 90% bagi rumah pertama (termasuk insurans MRTA/MLTA).
Bagi rumah kedua atau ketiga, margin biasanya berkurang ke 70% atau 80% sahaja. Maka, pembeli perlu menyediakan wang pendahuluan yang lebih besar.
Kos Guaman dan Duti Setem di Sarawak
Setiap pembelian rumah melibatkan kos guaman (bayaran kepada peguam untuk urusan dokumen) dan duti setem (cukai kerajaan berdasarkan harga rumah).
Secara umum, kos guaman sekitar 1–2% daripada harga rumah, manakala duti setem mengikut kadar progresif. Di Sarawak, rujuk peguam tempatan kerana terdapat sedikit variasi berbanding semenanjung.
Perbandingan: Pinjaman Bank vs LPPSA
Pinjaman Bank Komersial
Sesiapa sahaja yang layak boleh memohon pinjaman rumah bank, tertakluk kepada kriteria kelayakan dan kadar faedah pasaran.
Bank biasanya menawarkan tempoh bayaran balik hingga 35 tahun atau sehingga umur 70 tahun, dengan kadar faedah tetap atau terapung.
Pinjaman LPPSA (Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam)
Khas untuk kakitangan kerajaan sahaja, LPPSA menawarkan kadar keuntungan tetap yang kompetitif, margin pembiayaan 100%, dan struktur bayaran balik secara potongan gaji.
LPPSA juga tidak terlalu ketat menilai hutang sedia ada. Namun, anda tidak boleh mohon dari bank dan LPPSA secara serentak untuk satu hartanah.
Punca Biasa Permohonan Loan Rumah Ditolak
- Rekod CCRIS/CTOS yang lemah – Ada tunggakan, bayaran lewat atau Akaun Non-Performing Loan (NPL).
- DSR terlalu tinggi – Komitmen hutang melebihi had yang dibenarkan bank.
- Dokumen tidak lengkap – Penyata gaji, KWSP, borang BE atau dokumen sokongan lain tidak dikemukakan dengan lengkap.
- Gaji tidak mencukupi – Pendapatan rendah berbanding jumlah pinjaman dimohon.
- Status pekerjaan kurang stabil – Pekerjaan kontrak jangka pendek atau baru sahaja bertukar kerja.
Langkah-langkah Mohon Pinjaman Rumah
- Pilih rumah dan dapatkan Surat Tawaran Jual Beli atau SPA.
- Sediakan semua dokumen penting: IC, penyata gaji 3 bulan, penyata KWSP, penyata bank, borang EA atau BE (jika berkaitan).
- Pilih bank yang menawarkan pakej terbaik (atau LPPSA jika kakitangan awam).
- Isi borang permohonan pinjaman rumah dan kemukakan dokumen ke bank pilihan.
- Tunggu keputusan bank: lulus, lulus bersyarat atau ditolak.
- Jika lulus, tanda perjanjian pinjaman & uruskan proses guaman dan insurans.
Jadual Anggaran Ansuran Bulanan vs Gaji di Miri
| Harga Rumah (RM) | Pinjaman 90% (RM) | Tempoh (tahun) | Ansuran Bulanan (Anggaran, RM) | Gaji Minimum Disyorkan (RM) |
|---|---|---|---|---|
| 300,000 | 270,000 | 30 | 1,200 – 1,400 | 3,000 |
| 400,000 | 360,000 | 30 | 1,600 – 1,850 | 4,000 |
| 500,000 | 450,000 | 30 | 2,000 – 2,350 | 5,000 |
*Ansuran bulanan berdasarkan kadar faedah 4% setahun, anggaran sahaja (tidak termasuk insurans dan kos lain).
Tips Tingkatkan Peluang Lulus Pinjaman Rumah
- Perbaiki skor kredit – pastikan tiada tunggakan dalam CCRIS/CTOS sekurang-kurangnya 6 bulan sebelum memohon.
- Kurangkan komitmen hutang sedia ada, seperti selesaikan pinjaman peribadi atau kad kredit kecil.
- Sediakan deposit tambahan untuk mengurangkan margin pembiayaan.
- Pilih rumah dalam lingkungan bajet dan kemampuan pendapatan.
- Dapatkan financial pre-approval daripada bank sebelum menandatangani SPA.
“Sentiasa ukur baju di badan sendiri — pastikan pinjaman rumah yang diambil sesuai dengan keupayaan kewangan anda sekarang dan di masa hadapan.”
Soalan Lazim (FAQ) Pinjaman Rumah di Miri
- S: Berapa lama proses kelulusan pinjaman rumah?
J: Proses biasa memakan masa antara 7 hingga 14 hari bekerja, tertakluk kepada kelengkapan dokumen dan pemeriksaan kredit. - S: Bolehkah saya guna KWSP untuk bayaran deposit rumah?
J: Ya, anda boleh memohon pengeluaran Akaun 2 KWSP untuk bayaran deposit, kos guaman atau duti setem rumah pertama. - S: Adakah saya perlu beli insurans (MRTA/MLTA)?
J: Kebanyakan bank mewajibkan anda mengambil insurans MRTA/MLTA sebagai perlindungan pinjaman, tetapi anda boleh memilih syarikat insurans sendiri. - S: Bolehkah saya tambah nama pasangan dalam pinjaman?
J: Ya, pinjaman bersama (joint loan) dibenarkan asalkan kedua-dua peminjam memenuhi kriteria kelayakan bank. - S: Apa berlaku jika permohonan pinjaman saya ditolak?
J: Anda boleh cuba mohon dengan bank lain, atau baiki punca penolakan seperti DSR dan dokumen, sebelum memohon semula.
Artikel ini adalah untuk tujuan pendidikan sahaja dan bukan nasihat kewangan atau pinjaman rasmi.
🏠 Cari Hartanah di Miri
- Miri House For Sale
- Miri House For Rent
- Miri Shop For Rent
- Miri Shop For Sale
- New House For Sale In Miri
- Office Space For Sale Miri
- Miri Land For Sale
- Miri Apartment For Rent
⚠️ Penafian / Disclaimer
Artikel ini disediakan untuk tujuan maklumat dan pendidikan hartanah sahaja.
Ia tidak merupakan nasihat undang-undang, kewangan, atau pinjaman rasmi.
Maklumat berkaitan harga, kelayakan pinjaman, dan status hartanah tertakluk kepada
perubahan oleh pemilik, pemaju, atau institusi berkaitan.
Sila rujuk ejen hartanah berlesen, bank, atau peguam hartanah sebelum membuat sebarang
keputusan pembelian atau sewaan.
📈 Looking for Ways to Grow Your Savings?
After budgeting or planning your property expenses, explore smarter investing options like REITs and stocks for long-term growth.
📈 Start Trading Smarter with moomoo Malaysia →(Sponsored — Trade REITs & stocks with professional tools)
Danny H is a real estate negotiator in Miri, specializing in residential and commercial properties. He provides trusted guidance, updated listings, and professional support through MiriProperty.com.my to help clients make confident property decisions.
