Asas Pinjaman Rumah di Malaysia
Pinjaman rumah merupakan kemudahan kredit yang ditawarkan oleh bank atau institusi kewangan untuk membantu rakyat Malaysia membeli hartanah kediaman. Sekiranya anda menetap di Miri, Sarawak dan ingin membeli rumah pertama, memahami asas pinjaman rumah adalah langkah penting yang perlu diambil. Pinjaman rumah membolehkan anda memiliki rumah dengan membayar secara ansuran bulanan dalam tempoh tertentu.
Umumnya, tempoh pinjaman boleh mencecah sehingga 35 tahun atau sehingga umur 70 tahun, bergantung pada yang mana lebih dahulu. Jumlah pinjaman yang diluluskan pula bergantung kepada harga rumah, pendapatan, serta keupayaan kewangan peminjam.
Situasi Pembeli Rumah di Miri, Sarawak
Miri merupakan salah satu bandar utama di Sarawak dengan permintaan perumahan yang meningkat. Harga rumah di Miri secara purata masih lagi lebih rendah berbanding bandar-bandar besar lain di Malaysia Barat, namun faktor kelayakan gaji, komitmen hutang, dan rekod kredit tetap perlu diambil kira oleh bakal pembeli di kawasan ini.
Selain bank, penjawat awam di Miri juga boleh memohon LPPSA (Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam), satu skim pinjaman yang ditawarkan khas kepada kakitangan kerajaan, yang menawarkan syarat dan kadar faedah berbeza berbanding pinjaman bank konvensional.
Kelayakan Gaji untuk Pinjaman Rumah
Antara aspek terpenting dalam permohonan pinjaman rumah ialah kelayakan gaji. Bank biasanya mensyaratkan pendapatan bulanan minimum sekitar RM2,500 hingga RM3,000 untuk layak memohon pinjaman rumah standard. Namun, untuk rumah harga sederhana dan rendah, ada skim khusus yang membenarkan kelayakan lebih rendah.
Bank akan menilai jumlah gaji bersih selepas tolak potongan wajib seperti KWSP dan PERKESO. Jika anda bekerja di sektor swasta di Miri, penyata gaji tiga bulan terakhir biasanya diperlukan sebagai bukti pendapatan stabil.
Komitmen Hutang dan Jumlah Ansuran
Komitmen hutang merujuk kepada semua pinjaman sedia ada yang anda tanggung seperti pinjaman kereta, PTPTN, kad kredit, atau pinjaman peribadi. Bank akan mengira Debt Service Ratio (DSR) iaitu peratusan komitmen hutang berbanding pendapatan bulanan.
Secara am, DSR yang disarankan adalah tidak lebih 70% daripada jumlah gaji bersih. Jika komitmen sedia ada sudah tinggi, ia boleh memberi kesan kepada jumlah pinjaman yang diluluskan atau menyebabkan permohonan ditolak.
CCRIS & CTOS: Peranan dalam Kelulusan Loan
CCRIS (Central Credit Reference Information System) dan CTOS adalah sistem skor kredit di Malaysia yang digunakan oleh bank untuk menilai rekod pembayaran hutang pemohon. Semua rekod pembayaran pinjaman, kad kredit dan apa-apa tunggakan akan direkodkan dalam sistem ini.
Jika anda mempunyai rekod tunggakan atau “default” dalam CCRIS atau CTOS, peluang untuk permohonan pinjaman rumah diluluskan adalah rendah. Oleh itu, pastikan anda sentiasa membayar ansuran sedia ada tepat pada waktu sebelum memohon pinjaman baru.
Margin Pembiayaan (Loan Margin)
Margin pembiayaan ialah peratusan jumlah pinjaman berbanding harga rumah yang ingin dibeli. Di Malaysia, bank lazimnya menawarkan margin maksimum sehingga 90% untuk rumah pertama dan 70%–80% untuk pembelian rumah kedua ke atas.
Di Sarawak, margin maksimum 90% boleh diperoleh untuk pembeli rumah pertama yang layak. Baki 10% (atau lebih) perlu dibayar sebagai deposit oleh pembeli sendiri.
Kos Guaman dan Duti Setem
Kos Guaman
Kos guaman merangkumi bayaran untuk khidmat peguam dalam urusan pembelian rumah seperti penyediaan perjanjian jual beli (SPA) dan perjanjian pinjaman dengan bank. Jumlah caj lazimnya bergantung kepada harga rumah, dan biasanya sekitar 1%–2% daripada harga rumah.
Duti Setem
Duti setem dikenakan untuk Perjanjian Jual Beli dan Dokumen Pinjaman. Struktur duti setem di Malaysia adalah mengikut kadar bertingkat (progressive), dan boleh mencecah ribuan ringgit bergantung kepada harga rumah yang dibeli.
- SPA (Perjanjian Jual Beli): 1% pertama RM100,000, 2% seterusnya sehingga RM500,000, 3% seterusnya.
- Dokumen Pinjaman: 0.5% daripada jumlah pinjaman yang diluluskan.
Langkah Memohon Pinjaman Rumah di Miri
- Kumpul dokumen: Sediakan penyata gaji 3 bulan, penyata bank, KWSP, dan IC.
- Pilih hartanah: Dapatkan Surat Tawaran Jual Beli daripada pemaju/agen.
- Pilih bank atau LPPSA: Buat perbandingan kadar dan syarat pinjaman.
- Hantar permohonan: Lengkapkan borang pinjaman dan serahkan kepada bank/LPPSA bersama dokumen sokongan.
- Tunggu keputusan kelulusan: Pihak bank atau LPPSA akan membuat semakan kewangan dan memberi keputusan dalam masa 1–2 minggu.
- Tandatangan perjanjian: Sahkan perjanjian pinjaman dan penyerahan dokumen kepada pihak peguam.
Perbezaan Antara Pinjaman Bank & LPPSA
| Ciri | Pinjaman Bank | LPPSA |
|---|---|---|
| Kelayakan | Terbuka kepada semua (ikut kelayakan pendapatan & DSR) | Kakitangan kerajaan sahaja |
| Kadar Faedah | 3%–4.5% (bergantung kepada bank dan jenis pinjaman) | Kadar tetap lebih rendah (sekitar 4% tetap) |
| Margin Pembiayaan | Sehingga 90% (rumah pertama), kurang bagi rumah kedua | Sehingga 100% (termasuk kos guaman & takaful) |
| Tempoh | Sehingga 35 tahun atau umur 70 tahun | Sehingga 90% umur persaraan (bergantung gaji & kelayakan) |
| Proses | Lebih pantas, fleksibel | Birokrasi sedikit lebih panjang |
Sebab-Sebab Biasa Pinjaman Rumah Ditolak
- Skor kredit rendah: Rekod CCRIS atau CTOS yang tidak baik, tunggakan hutang.
- Komitmen hutang terlalu tinggi: DSR melebihi had bank (biasanya 70%).
- Pendapatan tidak mencukupi: Gaji bersih tidak menepati syarat pinjaman rumah yang dimohon.
- Dokumen tidak lengkap: Gagal menyediakan bukti pendapatan atau dokumen sokongan lain.
- Stabiliti pekerjaan: Kurang daripada 6 bulan bekerja di tempat sekarang atau pekerjaan tidak tetap.
Tips Tingkatkan Peluang Lulus Pinjaman Rumah
- Semak dan kemas kini CCRIS & CTOS: Selesaikan segala tunggakan sebelum memohon.
- Kurangkan komitmen hutang: Selesaikan pinjaman peribadi atau kad kredit sebelum memohon rumah.
- Tingkatkan simpanan: Tunjukkan baki bank yang kukuh sebagai bukti kewangan stabil.
- Pilih hartanah dalam kemampuan: Pilih harga rumah yang sesuai dengan kemampuan gaji bersih anda.
- Gabungkan pendapatan suami isteri: Permohonan bersama boleh meningkatkan peluang lulus pinjaman.
“Rancang kewangan anda dengan teliti sebelum membeli rumah. Pastikan ansuran bulanan tidak membebankan serta ada simpanan kecemasan untuk sebarang kecemasan.”
Contoh Anggaran Bayaran Bulanan vs Gaji
| Harga Rumah | Pinjaman (90%) | Tempoh (35 tahun) | Kadar Faedah (4%) | Bayaran Bulanan | Gaji Bersih Disarankan |
|---|---|---|---|---|---|
| RM300,000 | RM270,000 | 35 tahun | 4% | RM1,228 | RM2,500 & ke atas |
| RM400,000 | RM360,000 | 35 tahun | 4% | RM1,638 | RM3,300 & ke atas |
| RM500,000 | RM450,000 | 35 tahun | 4% | RM2,048 | RM4,000 & ke atas |
FAQ Berkaitan Pinjaman Rumah di Miri
1. Berapakah margin pembiayaan maksimum untuk rumah pertama di Miri?
Margin pembiayaan maksimum ialah 90% mengikut syarat bank atau 100% sekiranya mohon melalui LPPSA untuk kakitangan kerajaan.
2. Adakah saya boleh mohon pinjaman bersama pasangan?
Ya, pinjaman bersama (joint loan) dibenarkan dan boleh meningkatkan peluang lulus jika kedua-dua pendapatan mencukupi.
3. Bagaimana cara untuk tahu rekod CCRIS saya?
Anda boleh semak sendiri di cawangan Bank Negara Malaysia atau melalui laman web eCCRIS secara percuma.
4. Adakah rakyat Sarawak layak mohon pinjaman bank dari Semenanjung?
Ya, kebanyakan bank di Malaysia menawarkan pinjaman kepada pembeli rumah di Sarawak, tertakluk kepada terma dan kelayakan masing-masing.
5. Apa perlu buat jika pinjaman rumah saya ditolak bank?
Kenal pasti punca penolakan seperti DSR terlalu tinggi, rekod kredit buruk, atau dokumen tidak lengkap. Cuba baiki isu tersebut dan mohon semula selepas 3–6 bulan.
Artikel ini adalah untuk tujuan pendidikan sahaja dan bukan nasihat kewangan atau pinjaman rasmi.
🏠 Cari Hartanah di Miri
- Miri House For Sale
- Miri House For Rent
- Miri Shop For Rent
- Miri Shop For Sale
- New House For Sale In Miri
- Office Space For Sale Miri
- Miri Land For Sale
- Miri Apartment For Rent
⚠️ Penafian / Disclaimer
Artikel ini disediakan untuk tujuan maklumat dan pendidikan hartanah sahaja.
Ia tidak merupakan nasihat undang-undang, kewangan, atau pinjaman rasmi.
Maklumat berkaitan harga, kelayakan pinjaman, dan status hartanah tertakluk kepada
perubahan oleh pemilik, pemaju, atau institusi berkaitan.
Sila rujuk ejen hartanah berlesen, bank, atau peguam hartanah sebelum membuat sebarang
keputusan pembelian atau sewaan.
📈 Looking for Ways to Grow Your Savings?
After budgeting or planning your property expenses, explore smarter investing options like REITs and stocks for long-term growth.
📈 Start Trading Smarter with moomoo Malaysia →(Sponsored — Trade REITs & stocks with professional tools)
Danny H is a real estate negotiator in Miri, specializing in residential and commercial properties. He provides trusted guidance, updated listings, and professional support through MiriProperty.com.my to help clients make confident property decisions.
