Kenapa loan rumah Miri ditolak walaupun gaji sudah cukup

Asas Pinjaman Rumah di Malaysia

Pinjaman rumah adalah kemudahan kewangan yang disediakan oleh bank atau institusi kewangan bagi membantu pembeli memiliki hartanah kediaman. Di Malaysia, proses pinjaman rumah merangkumi beberapa peringkat seperti penilaian kelayakan, permohonan pinjaman, serta kelulusan atau penolakan oleh bank. Pinjaman ini biasanya dikenali sebagai pinjaman perumahan (housing loan) atau pembiayaan perumahan.

Secara umumnya, pembeli perlu memahami terma seperti kadar faedah tetap atau terapung, margin pembiayaan, tempoh pinjaman, dan bayaran pendahuluan. Semua faktor ini mempengaruhi jumlah pinjaman yang boleh diluluskan serta jumlah bayaran bulanan yang perlu ditanggung.

Keadaan Pasaran Pinjaman Rumah di Miri, Sarawak

Di Miri, Sarawak, permintaan terhadap hartanah kediaman semakin meningkat disebabkan pertumbuhan ekonomi tempatan dan keperluan tempat tinggal untuk pekerja industri serta keluarga muda. Walaupun terdapat banyak projek perumahan baharu, pembeli di sini harus lebih berhati-hati menilai kemampuan kewangan kerana kos sara hidup dan harga rumah boleh berbeza mengikut lokasi.

Bank-bank di Sarawak menawarkan pelbagai produk pinjaman rumah, namun polisi kelulusan kadangkala berbeza berbanding Semenanjung Malaysia. Oleh itu, penting untuk memahami syarat dan terma khusus di negeri ini sebelum memohon pinjaman.

Kelayakan Gaji untuk Pinjaman Rumah

Kelayakan gaji merupakan faktor utama dalam permohonan pinjaman rumah. Secara amnya, bank akan mengira Debt Service Ratio (DSR) iaitu nisbah komitmen hutang bulanan berbanding pendapatan bersih.

  • Bagi pinjaman rumah, DSR biasanya tidak melebihi 70% dari gaji bersih, tetapi boleh berbeza mengikut polisi bank.
  • Gaji minima untuk layak memohon pinjaman rumah biasanya sekitar RM2,500 ke atas, namun ini bergantung pada harga rumah dan komitmen semasa pemohon.
  • Pembeli di Miri perlu juga mengambil kira kos sara hidup setempat ketika mengira kemampuan bayaran bulanan.

Jika pendapatan terdiri daripada gaji pokok, elaun tetap, dan pendapatan sampingan, pastikan semua sumber ini boleh dibuktikan melalui penyata gaji atau borang EA.

Komitmen Hutang dan Impak CCRIS/CTOS

Komitmen hutang semasa seperti kad kredit, pinjaman peribadi, dan pinjaman kereta akan diambil kira dalam penilaian kelayakan. Semakin tinggi komitmen, semakin kecil peluang untuk pinjaman rumah diluluskan.

CCRIS (Central Credit Reference Information System) dan CTOS ialah rekod kredit yang akan diperiksa oleh bank untuk menilai disiplin pembayaran hutang anda. Jika terdapat rekod tunggakan atau akaun tertunggak, ia boleh menjejaskan peluang permohonan diluluskan.

Margin Pembiayaan (Loan Margin)

Margin pembiayaan merujuk kepada peratusan harga rumah yang boleh dibiayai oleh bank. Di Malaysia, margin pembiayaan maksimum lazimnya 90% bagi rumah pertama dan 70% untuk rumah ketiga ke atas.

Ini bermakna pembeli perlu menyediakan sekurang-kurangnya 10% wang pendahuluan untuk pembelian rumah pertama, tidak termasuk kos guaman dan duti setem.

Kos Guaman dan Duti Setem

Selain wang pendahuluan, pembeli juga perlu menyediakan bajet untuk kos guaman (legal fee) dan duti setem (stamp duty). Kos ini meliputi yuran peguam untuk penyediaan dokumen S&P (Sales & Purchase Agreement) dan pinjaman, serta duti setem yang dikenakan kerajaan atas nilai rumah dan pinjaman.

Secara kasar, anggaran kos tambahan adalah sekitar 3–5% daripada harga rumah. Pastikan anda berbincang dengan peguam atau perunding hartanah untuk mendapatkan jumlah sebenar.

Perbandingan: Pinjaman Bank vs LPPSA

Pinjaman Bank

  • Terbuka kepada semua individu yang memenuhi syarat kelayakan pendapatan dan rekod kredit.
  • Kadar faedah berbeza mengikut bank dan produk pinjaman (fixed atau floating).
  • Mempunyai had margin pembiayaan, bergantung kepada bilangan rumah yang dimiliki.

Pinjaman LPPSA (Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam)

  • Khas untuk kakitangan kerajaan tetap.
  • Kadar faedah tetap 4% setahun dan margin sehingga 100% untuk rumah pertama.
  • Proses permohonan lebih ketat dari segi dokumen dan pengesahan jabatan.

Bagi pembeli di Miri yang bekerja dalam sektor kerajaan, LPPSA adalah pilihan lebih mudah dan murah dari segi kos faedah jangka panjang.

Sebab Biasa Pinjaman Rumah Ditolak

  1. Komitmen hutang tinggi – melebihi DSR bank.
  2. Rekod CCRIS/CTOS tidak baik – ada tunggakan atau bayaran tertunggak melebihi 3 bulan.
  3. Dokumen pendapatan tidak lengkap – tiada bukti gaji tetap atau slip gaji tidak konsisten.
  4. Sejarah pekerjaan tidak stabil – kurang daripada 6 bulan bekerja di majikan sekarang.
  5. Harga rumah tidak setara dengan kelayakan – pinjaman dimohon terlalu tinggi berbanding pendapatan.

Langkah Permohonan Pinjaman Rumah

  1. Semak kelayakan gaji dan komitmen hutang dengan bank atau ejen hartanah.
  2. Kumpul dokumen penting: slip gaji 3–6 bulan, penyata bank, borang EA/BE, salinan kad pengenalan.
  3. Pilih rumah dan dapatkan surat tawaran pembelian (booking form).
  4. Mohon pinjaman rumah dari beberapa bank untuk pilihan kadar terbaik.
  5. Tunggu keputusan kelulusan bank – biasanya dalam masa 1–2 minggu.
  6. Tandatangani dokumen pinjaman dan S&P selepas kelulusan diperoleh.

Nasihat Kewangan: Jangan ambil pinjaman melebihi kemampuan anda, walaupun layak. Pastikan bayaran bulanan tidak membebankan komitmen kewangan keluarga.

Anggaran Bayaran Bulanan Berbanding Gaji

Harga Rumah Pinjaman (90%) Tempoh (tahun) Bayaran Bulanan (anggaran 4.25%) Gaji Minimum Disyorkan
RM300,000 RM270,000 35 RM1,275 RM3,600
RM400,000 RM360,000 35 RM1,700 RM4,800
RM500,000 RM450,000 35 RM2,120 RM6,000

*Anggaran berdasarkan kadar faedah 4.25% setahun dan DSR 35% dari gaji bersih.

Tips Tingkatkan Peluang Lulus Pinjaman Rumah

  • Pastikan tiada tunggakan hutang atau bayaran lewat dalam rekod CCRIS/CTOS.
  • Tingkatkan simpanan tunai untuk membuktikan kemampuan kewangan kepada bank.
  • Kurangkan komitmen hutang sedia ada sebelum memohon, seperti selesaikan baki kad kredit.
  • Pilih hartanah dengan harga mengikut kemampuan kewangan, bukan maksimum kelayakan.
  • Lengkapkan semua dokumen sokongan dan pastikan semuanya terkini serta tepat.
  • Pertimbangkan permohonan bersama pasangan untuk menambah kelayakan gaji.

Soalan Lazim (FAQ) Pinjaman Rumah

  • 1. Bolehkah saya mohon pinjaman rumah jika bekerja sendiri?
    Ya, tetapi anda perlu menyediakan dokumen lengkap seperti penyata bank 6 bulan, penyata cukai, dan bukti pendapatan tetap.
  • 2. Berapa lama proses kelulusan pinjaman rumah?
    Purata proses kelulusan adalah 1 hingga 2 minggu, bergantung kepada kelengkapan dokumen dan polisi bank.
  • 3. Adakah pinjaman penuh (100%) boleh didapati untuk rumah pertama?
    Untuk kakitangan kerajaan (LPPSA) boleh dapat sehingga 100%. Bagi pinjaman bank, maksimum biasanya 90% sahaja.
  • 4. Bagaimana jika permohonan pinjaman saya ditolak?
    Siasat punca penolakan (komitmen tinggi, rekod kredit buruk) dan ambil masa baiki sebelum cuba memohon semula.
  • 5. Siapa membayar kos guaman dan duti setem?
    Pembeli biasanya menanggung semua kos ini, kecuali promosi tertentu dari pemaju yang menawarkan “free legal fees”.

Artikel ini adalah untuk tujuan pendidikan sahaja dan bukan nasihat kewangan atau pinjaman rasmi.

🏠 Cari Hartanah di Miri

⚠️ Penafian / Disclaimer

Artikel ini disediakan untuk tujuan maklumat dan pendidikan hartanah sahaja.
Ia tidak merupakan nasihat undang-undang, kewangan, atau pinjaman rasmi.

Maklumat berkaitan harga, kelayakan pinjaman, dan status hartanah tertakluk kepada
perubahan oleh pemilik, pemaju, atau institusi berkaitan.

Sila rujuk ejen hartanah berlesen, bank, atau peguam hartanah sebelum membuat sebarang
keputusan pembelian atau sewaan.

📈 Looking for Ways to Grow Your Savings?

After budgeting or planning your property expenses, explore smarter investing options like REITs and stocks for long-term growth.

📈 Start Trading Smarter with moomoo Malaysia →

(Sponsored — Trade REITs & stocks with professional tools)